2023-05-10 14:56:27
相信不少准备买房、名下有房，或曾经想做房产抵押贷款的你都有过这样的疑问：
我的房子值多少钱？
拿去银行贷款能贷多少？
在银行眼中什么样的房子更值钱？
众所周知，银行作为投（赚）资（钱）专家，对资产的眼光往往要比一般人的精准。那在这些行家眼中，什么样的房子值得给更高的价格？下面，小妹就和大家开扒他们是如何评估房产的。
评估公司：区位+学位的综合考虑
据了解，在房产抵押贷款的过程中，银行首先会让专业的房地产评估机构（如戴德梁行和世联行）对房子进行评估，而房产评估的方法主要有：比较法、收益法、成本法、假设开发法和长期趋势法。
为了便于理解，评估机构的工作人员就表示：“总的来说，影响房地产价值的因素有三个：区位、实物和权益。区位绝对是我们最看重的因素，靠近交通枢纽的房子出行方便，估价更高，如果房子周边有旧改项目和新规划，也是一个加分项。”
除了位置，处中楼层、户型方正、周边配套成熟、在大型社区里的房子，评估出来的单价也会更高一些。
值得关注的是，在周边配套这一项当中，“学位”是一个常常单独拎出来考察的项目。“房产的评估，最终还是基于它能在二手市场上能卖多少钱来算的，因此像学位这种购房者会重点关注的房产权益，我们也会特别留意。在过去的评估经验中，当初同样是400多万买回来的房子，不同的学位却会有近100万的评估差价。”
如果说，地铁站和商业综合体这些配套是同一地段的业主都能共享的，那名牌学校的学位，却往往只供少部分业主的子女所独享。优质的教育资源，在任何时候都是稀有资源，而拥有稀缺资源的房子，价值自然更高。
银行眼中：成交活跃的小区最吃香
除了交由第三方做价值评估，个别银行也会自己做相应的考量：万一还款过程中出现不良情况，需要对房产进行处置时，抵押房产的售价能否覆盖贷款的成本？房子拿出来拍卖时，会不会有价无市？
有银行工作人员向小妹坦言，银行在接受房产抵押时首先会考虑它的流通性。“转手有难度的房子一般比较难贷款，毕竟如果有价无市，对我们来说也就等于高风险了。所以，银行这边会考核该小区的二手房成交情况。”
也就是说，并不是越大的面积，或者越贵的豪宅就越容易贷款！容易卖，多人买的房子才是正解。
最后，如果你的房子一一符合上述条件，并且银行评估出来的价格比周边的高，那恭喜你！你家房子明显是经得住专业人士考量的“笋盘”了。难怪有投资客说：“买房投资，不是要买你喜欢的房子，而是买银行喜欢的房子。”
区位：新塘板块 坐拥天河东TOD国际新城
按照上述筛选条件，如果说把区位和交通作为选房的首要考虑，那广州东部的新塘板块绝对是无法忽视的存在。
这个坐拥7轨道，包括双高铁（广深、广汕）、 双城轨（穗莞深及穗莞深城际琶洲支线）和三地铁（广州地铁13号、16号线、28号线），规模是广州东站7倍的广州东部交通枢钮——TOD国际新城，无疑是广州乃至粤港澳大湾曲交通中最关键的一环。
目前，光凭这一点，新塘板块就吸引了大量的刚需客和投资客，导致一手房源所剩无几，房产价值随之看涨。
学校：香江中学 华南地区首设AP顶石课程国际新城
除了交通，近年来新塘板块在教育方面也是下足功夫。截至目前为止，新塘已经坐拥在国际教育方面位居全市前列的香江中学、广东外语外贸大学增城实验学校、华中师大附属增城实验学校和黄冈中学广州增城学校。
而在今年1月，香江中学国际部更成为华南地区第一家开设AP顶石课程的国际高中。据学校国际部的Jeffrey Maher校长介绍，学生的AP顶石论文如果能通过美国大学理事会认定，并在高中阶段通过4门普通的AP课，即可获得AP国际文凭。“AP国际文凭不仅能帮助学生申请美国藤校，在入读以后转换成大学学分，减免学时。一般来说，持有AP国际文凭的学生都可以在2年半内修完4年的课程，减少一年半的时间。”
也就是说，通过AP顶石课程的学生不仅有机会读哈佛，或许还能早一年半毕业！
（国际部每年升学率表格，数据来源：香江中学）
有来自高三AP班的学霸就曾创下71%被美国综合排名前50大学录取的记录，有学生同时被美国科尔比文理学院（排名19）、埃默里大学（排名21）、加州大学洛杉矶分校（排名23）等11所名校录取！
目前，香江中学所在的广州东国际教育新城已经崛起，而翡翠绿洲的业主显然可以优先享用到当中最优质的资源。毕竟，近水楼台先得月，香江中学不仅坐落在项目之内，招生时也会优先考虑翡翠绿洲业主的子女。
产品稀缺：容积率1.3的小高层纯南北向新品
除了区位和学位，产品本身也是评估机构对房产的考量项目。据了解，翡翠绿洲目前
限量发售76-118平两至三房特价单位，并将在近期推出绝版的低密度小高层纯南北向组团，泊郡组团。
资料显示，翡翠绿洲·泊郡位于楼盘核心位置，1.3容积率和7-11层小高层设计，居住舒适度远远高于市区其他楼盘。另外，全新组团采用南北对流的纯板楼设计，一字排开，北向无遮挡，可以欣赏到社区的法式风格别墅组团，南向则看水景和私家园林。
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