这个高架环绕的三角地带,弊多利少,却有价差,在此买房值吗?

米宅推出了《米宅43区分析法》后，并依此系统性的盘点各区域的二手房、新房、商业、教育等配套，尽可能的完整独立的体现该区房地产发展状态。以求能为大家在置业时提供更多的参考信息。

在本文之前我们已经概述了郑州核心区域的：金水老城东区 、金水老城西区、中原老城区。

这次，我们就来详细分析一下“米宅43区”中的西北环内片区，即北至北三环，南到西站路，东至京广快速路，西至西三环的围合而成的三角区域。

备注：米宅43区未完全按照行政区域划分。

该区域北边有高新区、惠济区的地块，西边、南边有中原区的地块，为多个行政区域交汇地带，行政管理与规划先天不具备整体统筹优势，这与片区为郑州城市自然扩张外溢发展起来有一定关系。

片区居住氛围相对比较浓厚，但是对于发展起步早配套资源成熟的中原老城区来说，该区域整体发展水平稍逊一筹。

居住在这个区域的朋友讲，西北环内片区这个三角区域，西边高架、北边高架、南边高架，中间还有农业路高架穿过，大片的铁路编组站占地，整个城市界面比较破碎，交通发展一定程度上受阻。此外，区域内缺乏商业氛围、学校资源一般，环境一般，住房品质一般，要啥啥没有，全无亮点和特色。

三环高架▼

北三环彩虹桥▼

西站路▼

秦岭路西站路▼

不过，也有朋友讲，这里距离锦艺商圈、西元国际都挺近，商业完全可以蹭；西边临着西流湖生态公园、南边是陈伍寨公园，环境也可圈可点啊；医院方面，距离中原老城区的医院都不远，看病没啥问题；交通来讲，公交车不少，自驾也方便，挺好的，未来随着地铁开通，这里的潜力还是不错。

有的人说好，有的人则表示一般，那这个高架环绕呈三角形的区域，到底真实情况如何呢？

本期跟随米宅走进“米宅43区”中的西北环内片区，包含38个二手房、9个新房、小学8所，中学4所，幼儿园10所，商业以及轨道交通等。

二手房：38个二手房，2000年后小区占比高

盘点二手房位置▼

备注：该区域二手房比较多，仅统计部分小区为代表。

正商花语里▼

利海托斯卡纳▼

望湖花园▼

正商明钻▼

西北环内片区因为发展起来的时间相对较晚，区域内二手房90年代老社区相对较少，多为2000年后的房源，经适房社区较多。同时，小于10年房龄的项目也相对较多，不过好社区难求。综合房龄以及房屋综合情况，将区域房源分为以下三类：

1、区域内房龄小，社区新，居住环境好，相对比较有知名度的开发商建设，有一定性价比。

如正商金域世家、正商花语里、郑州华强城市广场，利海托斯卡纳等，不管是本土品牌还是一线房企，知名度以及靠谱度高于小开发商小社区项目。其中，正商金域世家暂未交付，正商花语里、郑州华强城市广场项目房本基本没有办下来，成交较少价格不确定性大。目前区域内较热门差不多的项目均价在15000-16500元/平。

2、2000年后的一些小区。

或房龄较大环境一般。如新世纪小区、开元新城等；

或小开发商质量一般，如旺角花园、九龙城；

或位置一般品质一般价格不便宜性价比一般，如威尼斯水城、风和日丽家园等；

该梯度小区房源价差较大，便宜的13500元/平，贵的在16000元/平。

3、2000年之前的一些家属院，多为多层社区，砖混结构，小区环境较破旧，价格在13000元/平左右。

新房：9个新房，待开发地块较少

该区域土地出让已经基本完毕，存量土地较少，区域内仅五龙新城后期有相对较大占地的储备地块。

目前来看，区域内新房在售项目也不多，仅有9个项目，3个城市综合体项目，1个公寓项目，5个住宅项目。

区域内在售房源不多，2017入市的纯新盘仅郑地璞园一个，老盘中仅五龙新城占地面积较大、后期有大量房源入市，升龙天汇广场、领创天誉华庭、金水世纪城、九龙城则为收尾阶段。在该区域买房可重点关注郑地璞园、五龙新城。

郑地璞园为纯新项目，紧邻正商金域世家，主推88-137平，现在前期咨询中，差预售证，预计7-8月开盘。

五龙新城为大品牌精装项目，在售项目均价15500元/平，户型一般。后期地块位置比较好，可重点关注。此外，该区域五龙口后期规划有医院、多所学校，包含小学和中学等，后期还有地铁经过，加上富力、建业的品牌加持以及后期物业维护，该项目未来成为区域标杆的几率较大，想在此区域置业的朋友可重点关注此项目。

教育：小学8所，中学4所，幼儿园14所

幼儿园：14所

幼儿园民办为主，而且是小规模的个体户居多，生源主要来自于小区内部或周边小区。比如正商明钻幼儿园，梧桐新语幼儿园等。

小学：8所公办小学

小学表格统计8所，2所在建，6所在招生，全公办，教学水平差别不大。

秦岭路小学是正商投资建的，后又移交给政府管理；

桐柏路小学和平安街小学是计划新建学校，建设规划已出，还在建当中，即实际上只有6所小学在招生；

平安街学校是九年制学校，位于化肥东路西、平安街东、朱屯路南，离郑地璞园较近。

附部分小学划片范围（2016）：

秦岭路小学：北：陈伍寨社区、机械化社区、电厂南路社区，南：陇海铁路，东：陇海铁路向北折冉屯小游园东街，向西折农业路，向北折秦岭路，西界、北界以区界为准；

育红小学：农业路以南，陇海铁路以北，桐柏路以东，东至中原区界；

育才小学：朱屯农贸批发市场以西，冉屯路以北，秦岭路以西；冉屯村；煤仓北路以南，冉屯东路以东，桐柏路以西，陇海铁路以北；

五龙口小学：五龙口行政村、西湖春天社区、通河社区、红河社区；

中原区育华学校：煤仓北街以北，冉屯东路以东，桐柏路以西，（郑工社区、开元社区、新世纪社区、威尼斯社区）。

中学：共4所中学，3所初中，1所高中

中学来说，表格里统计的是4所，但目前只有3所在招生，两所初中，1所民办高中。

80中老校区校区拆迁，学生已搬迁至秦岭中学，所以现在秦岭路中学生源属于80中，80中新校区搬迁至中原区化肥东路西、平安街东、朱屯路南区域，郑地濮园附近，但仍在这个区域，另80中在2015年已加入郑州一中教育集团。

目前片区内只有一所民办高中新意中学，原是一中分校，公办民助性质，虽然是民办，但教学质量不输公办。虽然片区内高中很少，但是由于高中是统考招生，所以不受区域限制，可自行选择报考。

另外，此片区的五龙口城中村改造区域，规划的有中小学教育用地，初步规划有3处小学用地，1处高中用地，2处中学用地。

到目前为止，米宅已经统计了三个片区：金水老城东（西）区，中原老城区。以上三个片区可以说在43个片区内，是郑州教育资源的集中区域，教学条件和师资方面，都远胜于其他片区。

此西北环内片区，经米宅不完全统计，小学8所，全公办，教学水平差别不大。中学4所，幼儿园14所，学校数量不多，特别是中学较少。且区域内缺乏知名学校，整体教育水平远没有中原老城区、金水区有优势。关键的是，该区域内面积不大却隶属有多个行政区，按照郑州入学划片的原则，该区域内教育资源的共享性较弱。

医疗配套：暂无大型公立医院，未来规划有2家医院

目前该区域内暂无大型公立综合医院，仅在冉屯路有一家郑工集团医院，设有口腔科、肛肠科，这是该区域非常明显的一个弱势因素。不过，区域内人口多，社区诊所不少，平常头疼咳嗽的小病的治疗是没有问题的，重大疾病以及紧急病发的救治配套欠缺。

据郑州规划了解，该区域内未来将建设有两家公立性综合医院，建成后将缓解区域内医疗配套不足的现状。

轨道交通：高架环绕，规划有3条地铁

该区域内规划有3条地铁线路，5号线环线修建中，8、9号线预计2017年开工，三环高架加上农业高架、京广快速路，高架环绕，区域交通成熟.其中，9号线穿越该区域面积最大，在该区域中呈现南北纵向；5号线在区域偏南位置，8号线在区域偏北位置，这两条轨道交通可通过9号线连接。

不过，区域内郑州北编组站的确对交通有一定影响，比如东西通路比较困难，进度缓慢，如农业路高架该区域段暂未通车；东风路西延已经修好与西三环联通了，但由于下穿铁路编组站这块进展较慢，迟迟无法与金水区的东风路打通；目前，区域内公交车线路分布还是比较成熟的，公共出行主要靠公交车。

公园绿化：1个月季公园，5个街心公园，临西流湖生态公园

金水世纪城附近街心公园▼

除了月季公园占地较大外，其余5个公园皆为街心公园，占地面积较小。整个片区绿化一般，居住舒适度一般。不过，该区域西边界紧邻郑州西流湖生态公园，一定程度上也算为区域绿化增添了一抹亮色。

商业：暂无大型商业购物中心，临街商铺林立

商业方面，从传统的百货商业到如今的体验式商业模式，该区域都有所欠缺，商业基本属于断层，目前仍无运营比较成功的大型商圈；整个区域的配套以临街商铺为主，繁华不足但一些小商业不少，满足基本生活配套则没有问题。

总体来讲，该区域整个城区的生活配套相对新区较成熟，中档超市以及各色生活门店不缺，有两个大型农贸市场，生活氛围较浓厚。目前区域内仅一个乐町广场作为周边居民平时逛街休闲去所，大型购物娱乐需到距离该区域较近的锦艺王府井商圈以及西元广场商圈。

科技园▼

此外，该区域商业中值得一提的是河南省大学科技园，虽发展不成熟尚未成气候，但为片区带来更多的可能以及活力。

在未来，华强城市广场10万方以及五龙新城20万的商业入市，会一定程度缓解区域商业匮乏的现状。目前，华强一期底商已经运营，其他发展状况待定。

不利因素：污水处理厂、高架、铁路以及铁路编组站

西北环内片区面积不大，配套优势不明显，不利因素却比较突出。

目前区域内已知的不利因素有五龙口污水处理厂，距离项目五龙新城较近；

农业路高架、西三环高架、北三环高架以及京广快速路高架，其中农业路高架对区域影响较大。

农业路高架为原有农业路拓展，绿化较弱，南北两边项目因距离比较近，如九龙城、晶华城、梧桐新语、升龙天汇广场等项目，临高架路的楼栋受噪音以及粉尘的影响比较明显。

京广铁路以及铁路编组站，在区域东边界，铁路编组站的存在一定程度上影响了区域的发展，造成区域内城市界面比较破碎。

区域总结

该区域很大程度上由郑州核心老城区自然发展外溢而来，规划相对比较粗放，发展较缓慢，区域内商业、教育、医疗配套一般。

目前区域新房少，二手房多，整个区域品牌房企占比少，多为本地以及小开发商项目，整体房屋质量较一般，上升潜力一般。该区域与中原老城区、金水老城区明显的区别就是城改较少，净地较多，但土地已基本出让完毕，待开发地块少。

目前新房在售项目较少，毛坯均价在14500元/平，属于三环内正常价格，与中原老城区基本持平，区域内新房重点关注富力五龙新城、郑地璞园项目；

区域二手房少有90年代的老家属院，多为2000年后社区，房龄较新，但区域配套优势不明显，二手房在售价格相比中原老城区略便宜。目前，该区域较好的热门房源均价16500元/平，与中原老城区同等梯度小区差价4000元/平米左右。

综上，这是一个商业配套差那么一点特色、居住环境差那么一点意思，教育资源弱一梯度的差不多区域。同时，区域内房子的价格也没那么高，相对金水以及中原老城也要低一梯度。

不过，在该区域购房，关键的一点要了解，区域内待开发的土地较少，大批量的土地出让后期很少，除非进行大规模的旧城改造项目；而区域已有的配套有限，未来的发展空间有限，潜力一般。

因此，这个区域改善项目很少，如果偏改善不建议；如果你是首次置业，同样的价格，这个区域配套要更具优势，最起码靠谱，无需漫长等待，刚需置业者可考虑。

➤下期小区域盘点预告：商城核心区（金水路南，陇海路北，京广快速路东，中州大道西）